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기타

6월 전에 아파트 급매물 쏟아질까...

by 탄슈 2019. 5. 17.
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5월 가정의 달에 나가는 돈이 많은데.. 오는 6월 1일은 재산세와 종부세 부과 기준일입니다.

다주택자가 이달까지 집을 안 팔면 전보다 훨씬 많은 재산세와 종부세를 내야 합니다. 공시 가격이 크게 올랐기 때문입니다. 그래서 과연 다주택자들이 세금을 피하기 위해 집을 내놓을지가 부동산 시장 초미의 관심사입니다.

 

■ 이 소식이 중요한 이유

다주택자들의 움직임이 시장에 미치는 영향이 대단하기 때문입니다. 우리나라에 2 주택 이상 가구는 300만 이상입니다. 만약 이들이 세금을 피하기 위해 집을 팔지, 혹은 팔지 않을지에 따라 시장에 미칠 영향은 상당합니다.

 

■ 왜 6월 1일인지...

일단 왜 6월 1일일까요?

6월 1일은 재산세와 종합부동산세의 기준일입니다. 5월 31일까지 주택을 보유한 사람이 그 해의 재산세·종부세를 내는 것이 아니라, 6월 1일부터 보유한 사람이 재산세나 종부세를 내게 돼 있죠. 그래서 재산세·종부세를 회피하고자 매도자들이 5월 31일까지 소유권 이전 등기를 요구하는 경우를 심심찮게 볼 수 있었습니다.

 

2019년은 재산세와 종합부동산세의 기준이 되는 공시가액이 서울시는 14%나 상승한 해입니다. 그래서 시장 일각에서는 올해 6월 1일 이전에 소유권 이전 등기를 하고 싶어 하는 매도자가 평소보다 많을 것이라고 예측하고 있습니다.

 

■ 6월 1일 전에 300만 다주택자의 매출이 쏟아진다?

결론부터 말하자면 6월 1일 이전에 다주택자가 주택을 대거 팔지는 않을 가능성이 높습니다.

현재 다주택자는 임대사업자로 등록했거나, 하지 않은 사람으로 나눌 수 있습니다.

임대 물건으로 등록한 경우는 의무 임대기간이 있기 때문에 팔 수가 없습니다. 아울러 임대 사업자로 등록하면 종부세 혜택도 있으므로 종부세 부담 때문에 팔지는 않을 공산이 큽니다.

 

관건은 임대등록을 하지 않은 일반 다주택자입니다. 이들도 집을 내놓지 않을 가능성이 높습니다.

그 이유는 너무 높은 양도소득세율 때문입니다. 주택을 팔아야 할 때 내는 세율은 원래 기본세율(14~42%)이었지만, 8.2 부동산 대책 이후인 현재는 2 주택자 이상부터는 중과 세율이 적용됩니다.

세율이 10~20% 더 높아진거죠. 지방소득세를 포함하면 최대 68.2%(42%+20%+6.2%)까지 낼 수 있어서 세금이 높습니다.

 

통상적으로 세금은 "뭘 하지 말아라"라고 하는 것과 같습니다. 과거에도 창문세(창문을 설치하는 것을 방지하기 위한 세금), 검은 고양이세(검은 고양이를 키우지 못하게 하기 위해서 붙인 세금) 등이 있었듯이, 높은 세율의 세금은 그 행위를 할 유인을 낮춥니다.

마찬가지로 현재처럼 높은 양도소득세는 "양도하지 말아라"라는 메시지로 시장에서 해석될 가능성이 높습니다.

 

■ 어떻게 조세 부담을 회피할까?

'증여'가 가장 많이 쓰이는 수단입니다. 데이터를 보도록 하죠.

 

매년 1~3월의 증여 건수를 보면 2017년 1565건, 2018년 4365건, 2019년 2977건입니다. 2017년 보다는 2배 정도 늘었지만 지난해보다는 오히려 줄었습니다. 이 데이터만 보면 "올해 증여를 많이 안 한 거 아니냐"라고 생각할 수 있습니다.

 

제대로 데이터를 해석하려면 전체 소유권 이전 대비 증여의 비율로 봐야 합니다.

소유권 이전은 <매매 + 증여 + 분양권 전매 + 기타 이전>으로 이뤄집니다.

 

2019년 매매거래의 경우, 3월까지 5326건으로 2017년의 1.6만 건, 2018년의 3.6만 건 대비 1/3~1/7 수준까지 급감했습니다.

분양권 전매는 6.19 대책 등 분양권 전매금지 조치에 따라 2017년 9596건에서 2018년에는 3139건으로 1/3 수준으로 감소했습니다.

정책효과가 실제 거래 데이터에서 확인이 되고 있습니다.

 

증여는 2017년 1~3월만 하더라도 전체 소유권 이전(매매 + 증여 + 분양권 전매 + 기타 이전)의 5% 정도로 상당히 비중이 작았습니다. 2018년은 증여 건수가 많지만 그럼에도 전체 주택거래도 많았기에 7%대 비중으로 소폭 증가한 것에 그칩니다. 그러나 올해는 증여가 전체 거래의 16%를 차지하고 있습니다. 특정 지역이나 특정 월의 경우 증여가 일반 매매거래보다 더 많은 달도 있었으니까요. 데이터를 이렇게 보면 확실히 증여를 통해 조세 부담을 회피하는 것을 볼 수 있습니다.

 

이처럼 다주택자들은 발빠르게 정책에 대응하고 있습니다. 앞서 말씀드린 대로 '68.2%'의 높은 양도소득세율은 "양도하지 말 것"이라는 메시지를 분명히 던지고 있습니다. 다주택자들이 매각보다는 증여나 특수관계 인간 저가 양도 등을 통해 절세를 선택하는 건 자연스러운 흐름입니다.

 

시장은 이처럼 합리적이고, 정책에 가장 효율적으로 적응해나가고 있는 것 같습니다. 그게 시장이니까요.

 

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